Чому в Києві стали популярними старі квартири
Що відбувається на ринку квартир? Чому ціни зростають, але нормальних варіантів немає? Ці запитання журналіст ЕП почув від кількох людей.
У час, коли ринок первинної нерухомості перебуває в глибокій кризі і лише частково підтримується державною іпотечною програмою "єОселя", майже вся ділова активність перемістилася на старий житловий фонд.
Попит на нерухомість у столиці створюють внутрішньо переміщені особи із східних та південних регіонів, місцеві мешканці, які накопичили кошти на житло, та інвестори, для яких вкладення в "цеглу" є безальтернативним варіантом прилаштування вільних грошей. Чому всі вони надають перевагу старому житлу?
Квартири продаються вдвічі швидше
У 2021 році в Україні уклали 325 тис. нотаріальних угод з купівлі-продажу квартир та одноквартирних будинків, у 2024 році – більш ніж удвічі менше. В окремих регіонах фіксується помірне зростання активності на ринку вторинної нерухомості. У 2024 році в Києві уклали на 6% договорів більше порівняно з 2023 роком, в області – на 14%, свідчить аналіз аудиторської компанії EY даних Мінʼюсту.
З початку 2025 року ця тенденція посилилася, стверджують опитані ЕП експерти. Так, за перші пʼять місяців 2025 року медіанна експозиція квартири на вторинному ринку, тобто те, як швидко вона продається, зменшилася з 80-ти до 45-ти днів, тобто майже вдвічі, розповідає керівниця "ЛУН статистики" Людмила Кірюхіна.
"Це може свідчити про зростання попиту. Однією з причин може бути сезонність, яка на ринку нерухомості має сильний вплив. У 2024 році із січня по травень медіанна експозиція зменшилася на 30%: з 63-х до 48-ми днів", – каже вона.
"OLX нерухомість" розраховує попит на квартири на вторинному ринку як кількість відгуків на оголошення. Цей показник зростав із січня до квітня, а в травні знизився відносно квітня на 5%. Загалом з початку року інтерес покупців зріс на 14%.
У компанії ЛУН зазначають, що середня ціна за виставленими оголошеннями на продаж зростає. Це може свідчити про те, що продавці виставляють дорожчі квартири, а оптимальних варіантів за співвідношенням "ціна-якість" бракує.
Чому популярна "вторинка"
Популярність вторинного ринку росте через кризу первинного. Продажі квартир у новобудовах у 2024 році становили 17% від показників 2021-го, порахували в ЛУН. За різними оцінками, від 20% до 60% попиту на нове житло створювали інвестори – для перепродажу або здавання житла в оренду. Зараз у Києві лише 13% квартир купують як інвестицію, а от у Львові та Івано-Франківську – 23% і 27% відповідно.
Значна частина інвесторів перетекла на вторинний ринок. З початку 2025 року попит на квартири зріс більше, ніж пропозиція, каже керівниця сектору з розвитку продажів "OLX нерухомість" Оксана Остапчук. Причини – міграція українців та повернення до міст, де немає активних боїв. Київ підпадає під ці параметри.
"Купівля на вторинному ринку викликає більше впевненості в покупців. Це здебільшого готові до заселення квартири в обжитих мікрорайонах – варіант для тих, хто не орієнтується на ринку нерухомості і не хоче ризикувати купівлею новобудови, розуміючи воєнні ризики і затримки при здаванні", – каже Остапчук.
Ера молоді та пенсіонерів
Мобілізація військовозобов'язаних призвела до колосального дефіциту робочої сили в будівельній галузі, кажуть у Конфедерації будівельників. Стихійний ринок послуг з ремонту квартир переживає аналогічну кризу.
Ціни на ремонт квартир зросли щонайменше вдвічі в доларовому еквіваленті порівняно з 2021 роком, каже не під запис власник однієї з компаній, що керує бригадами штукатурів, укладальників плитки та сантехніків.
"Усіх будівельників забрали в армію. Зараз золотий час для молоді, а також для пенсіонерів, які ще можуть щось робити. Ми можемо називати будь-які розцінки. Частина людей, кому обов'язково потрібно робити ремонт, все одно на них погодиться. Календар в нас розписаний на місяці вперед", – каже підприємець.
За його словами, вартість ремонту "під ключ" у новобудові з матеріалами та роботою становить від 800 дол. за кв. м, що співставно з ціною житла. Два роки тому розцінки стартували від 600 дол. за кв. м. Капітальний ремонт старої квартири до стану "білі стіни" без меблів коштуватиме 300-400 дол. за кв. м.
Реагуючи на виклики, дедалі більше забудовників пропонують житло з ремонтом. Утім, покупці таких квартир часто скаржаться на погану якість виконаних робіт.
Через неготовність вкладати до 100% вартості квартири в її ремонт пошукачі житла надають перевагу вторинному ринку з готовим ремонтом. За словами Остапчук, якісні квартири з ремонтом у зручних районах Києва швидко продаються.
"Попит росте, варіанти з ремонтами поруч з метро на ринку надовго не затримуються. Пропозиції із завищеною ціною, у поганому стані, з незручними плануваннями та локаціями зазвичай продаються довше", – каже експертка.
Вона додає, що серед покупців поширені завищені очікування: "Люди хочуть придбати за 100 тисяч доларів квартиру в ближньому центрі з готовим ремонтом без вкладень і біля метро. Це складне завдання".
Ціни на "вторинці"
За останні пів року ціни на одно-трикімнатні квартири в Києві додали 8,5-9% в доларах, порахували в ЛУН. "Із січня 2025 року ціна однокімнатної квартири виросла з 60 тисяч до 65 тисяч доларів, двокімнатної – з 96 тисяч до 100 тисяч доларів, трикімнатної – із 139 тисяч до 150 тисяч доларів", – каже Кірюхіна.
За даними "OLX нерухомості", медіанна ціна на квартири на вторинному ринку за п’ять місяців 2025 року піднялася майже на 10% і становить 117 тис. дол. Середня ціна зросла на 9% до 186,7 тис. дол.
"Ситуація на ринку житла буде залежати від дати завершення війни, економічної та демографічної ситуації, розвитку програм пільгового іпотечного фінансування, кількості кадрів та інвестиційної привабливості України", – резюмують в EY.
