Як живе ринок новобудов у передмісті Києва
Економічна правда проаналізувала ринок житлової нерухомості поблизу столиці.
Причини високого попиту тимчасові і нестабільні, пропозиція зменшується і не відтворюється, а самі забудовники ледве зводять "дебет з кредитом", пише видання.
Бойові дії навесні 2022 року поруч з Ірпенем, Бучею та Броварами не призвели до катастрофічного відпливу коштів покупців квартир, каже Володимир Даниленко, CEO компанії M4U – розробника аналітичного сервісу P/ARC.
"Київ – столиця, економічний та діловий центр. Сюди активно йдуть інвестиції з прифронтових зон. Столичний регіон розглядається як гарний варіант збереження коштів, зокрема отриманих від виплат військовослужбовцям та родинам полеглих героїв. Клієнти із Сумської, Харківської, Запорізької, Донецької областей – часті гості у відділах продажів житлових комплексів", – каже Даниленко.
Купувати житло в передмісті спонукає ціна, кажуть у компанії ЛУН. У Києві середня вартість квадратного метра становить 1 320 дол., у передмісті – 800-900 дол.Вторинний ринок нерухомості більш популярний за первинний, кажуть у компанії "OLX нерухомість". У серпні попит на вторинному ринку був на 23% вищий за новобудови, пропозиція – на 22% (на одно-трикімнатні квартири загалом).
"Згідно з нашим опитуванням і коментарями забудовників, українці обирають готове житло і не готові ризикувати або чекати, поки будинок побудується, тому відсоток вкладання в котлован дуже низький", – повідомили в "OLX нерухомості".
За перші вісім місяців 2025 року середня ціна реалізації квартир у забудовників у передмісті столиці становила 35,6 тис. грн за кв. м проти 34 тис. грн за аналогічний період 2024 року, ідеться в даних аналітичного сервісу P/ARC. Зростання на 5% – суттєво нижче за показник інфляції, зокрема на будівельні матеріали.
Схожі цифри дає ЛУН: середня вартість квадратного метра в новобудовах Київщини зросла з 32 тис. грн у вересні 2024-го до 34,7 тис. грн у вересні 2025-го.
Вартість житла в передмісті дивує столичних забудовників. "Я не розумію, як забудовники Київської області виходять на собівартість 700 доларів за квадратний метр. Такого показника можна досягти тільки економією на якості будівництва і мінімізації податкового навантаження", – каже CEO промислово-будівельної групи "Ковальська" Сергій Пилипенко.
Власник іншої компанії-виробника будівельних матеріалів розповів ЕП на умовах анонімності про нове явище на ринку, яке "стрімко набирає обертів". Деякі забудовники з Ірпеня почали звертатися з пропозиціями бартеру: надати будівельні матеріали в обмін на майбутні квадратні метри. "Це попахує якоюсь пірамідою", – каже співрозмовник.
Кількість ЖК біля Києва стабільна, кажуть у ЛУН. На відстані до 20 км від столиці у 2024 році забудовники продавали квартири у 159 комплексах, зараз – у 158.
В OLX фіксують зростання кількості оголошень про продаж нових однокімнатних квартир в Ірпені (+23%), Борисполі (+54%), Бучі (+18%), Броварах (+42%) і падіння пропозиції в Софіївській Борщагівці (-29%), Вишневому (-28%) та Гатному (-57%).
Вісім місяців 2025 року стали рекордними з початку великої війни за темпами реалізації квартир у новобудовах Київської області, свідчать дані P/ARC. "За цей час, за нашими підрахунками, на первинному ринку області реалізували близько 6,7 тисячі квартир за близько 13 мільярдів гривень, тоді як за аналогічний період 2024 року – трохи менше 5 тисяч квартир за 9 мільярдів гривень. Загалом на ринку приріст за кількістю становив 33%, за вартістю – 45%", – каже Даниленко.
Шукачі житла орієнтуються на готове і майже готове житло, говорять у ЛУН.
На "єОселю" припадають понад 10% від загальної кількості угод на Київщині, зазначає Даниленко. Цифра могла би бути вищою, але, за даними P/ARC, у регіоні акредитовані лише 43 об’єкти з понад 200, де йдуть продажі.
Вибір будинку за містом — це не лише про мрії про природу та свіже повітря, а й про практичність та щоденний комфорт. Щоб ухвалене рішення не перетворилося на розчарування, варто оцінити низку ключових критеріїв.
1. Логістика та транспорт
Перш ніж прийняти рішення, обов’язково протестуйте шлях в обидві сторони в годину-пік. Уявіть, чи готові ви витрачати цей час щодня на дорогу на роботу та назад. Відстань на карті та реальний час в дорозі через затори можуть суттєво відрізнятися.
2. Інфраструктура
Складіть для себе список об'єктів першої необхідності. На що ви звикли у місті? Щоденні потреби: супермаркет, аптека, дитячий садок, школа, лікар/поліклініка, кафе, парк, спортивний майданчик або тренажерний зал.
3. Якість будівлі та комунікації
Це — основа вашого майбутнього комфорту. Енергоефективність: зверніть увагу на матеріали, з яких зведений будинок. Наприклад, популярні панорамні вікна виглядають ефектно, але в нашому кліматі вони можуть призводити до значних втрат тепла і, як наслідок, великих рахунків за опалення. Оцініть якість під'їзних шляхів, перевірте, якого бренду встановлені ліфти та вхідні двері. Це показник ставлення забудовника до якості.
Інженерні мережі - це критично важливий момент, особливо для новобудов на околиці. Обов'язково з'ясуйте, куди підключена каналізація будинку. Найкращий і найнадійніший варіант — централізована система. Якщо використовується локальна очисна споруда (септик) для всього будинку, дізнайтеся про її можливості, регулярність обслуговування та гарантії від забудовника. Його неналежна робота може створити серйозні проблеми.
4. Безпека
Наявність цілодобової охорони на території та системи відеоспостереження — це не дрібниця, а серйозний бонус, який забезпечує спокій вам і вашій родині.
Уважно зважте всі «за» і «проти». Ідеальний варіант — це поєднання гарної екології, розвиненої інфраструктури, якісного будівництва та надійних комунікацій.
